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一级土地整理

  • 针对多宗土地构成的大范围区域,通过梳理外部环境及自身地块分析,对各个土地价值进行评估,以其价值高低进行相关的开发模式和开发时序建议,并根据预判市场情况及公共设施配套等各项因素进行土地属性及指标的调整,保障投资方整体的投资收益及资金回笼速度。

    1.通过外部环境梳理,判断地块整体价值

  • 在城市层面,通过对土地所在的区域位置、功能以及相关规划等大层面的分析,明确区域在城市中的站位;同时根据地块在区域中区位、交通、配套、环境、规划等相关具体资源分析,明确地块在区域中的站位,从整体到局部,进一步明确土地价值。
  • 我司在2014年主导的李沧区世园集团南王北王区域土地整理开发工作中,首先站位青岛,对土地所在李沧区进行区位、规划等相关分析,明确李沧区在青岛市作用;同时站位李沧,对土地所在区位、配套等方面进行分析,明确了地块在李沧区地位;至此,确定了土地的整体价值。

    2.通过内部环境梳理,分析各地块具体价值

  • 在确定了整体土地价值之后,通过对各个地块四至、周边自然环境、优劣势配套,土地内部平整、地形地势等相关本体分析,判断各地块有无明显的开发优劣势,从而对各个地块的价值进行进一步研判。
  • 在对世园集团南北王区域土地整理过程中,我司认为,天水路两侧地块面积大、整体性强,尤其临近世园会及自然山体,极大提升了其价值,故其价值最高;世园大道北侧区域,虽各地块稍零散,但均较为集中,且交通等条件较为便利,价值次之;而世园大道南侧地块,由于其过于零散,且各地块面积较小,统筹难度较高,故其价值最低。

    3.根据地块价值,初步明确产品发展意向,并据此调整各地块属性及指标/p>

  • 在确定了整体土地价值之后,通过对各个地块四至、周边自然环境、优劣势配套,土地内部平整、地形地势等相关本体分析,判断各地块有无明显的开发优劣势,从而对各个地块的价值进行进一步研判。
  • 在对世园集团南北王区域土地整理过程中,我司认为,天水路两侧地块面积大、整体性强,尤其临近世园会及自然山体,极大提升了其价值,故其价值最高;世园大道北侧区域,虽各地块稍零散,但均较为集中,且交通等条件较为便利,价值次之;而世园大道南侧地块,由于其过于零散,且各地块面积较小,统筹难度较高,故其价值最低。

    4.开发模式建议

  • 在确定了地块的产品及经济指标之后,需对各宗土地进行相关开发模式的研判,以便更好地区分各地块的价值,保障投资方最大化盈利。开发模式分为一级开发和二级开发,主要从开发地块位置以及开发时序,即空间及时间两方面对其进行研判。
  • 由于天水路两侧土地完整度以及周边环境较好,开发价值较高,因此建议其进行二级开发,但考虑高价值产品去化周期过长,资金回笼较慢,而项目开发初期需要大量现金流,故不建议首期开发;世园大道北侧片区价值次之,以高层、小高层产品为主,此类产品资金回笼较快,建议首期开发;而世园大道南侧地块过于零碎,且面积较小,若对其操作则牵扯精力过多,故建议对其进行一级土地开发,面向市场进行拍卖,将主要精力放置于高价值高盈利地块上。

    5.经济测算

  • 对周边市场上目前在售竞品项目的新增、去化、存量及出清周期等数据通过面积段、单价段、总价段等方式对其进行剖析,从而明确项目在市场中的站位;同时对竞品项目中影响价格的关键性因素进行横向对比,通过权重打分明确本项目站位,并通过线性回归方程式确定本项目各类产品价格。通过结合设计院规划方案给出的经济指标,对项目投入成本及盈利进行预算,为投资方提供概算的投入及产出数据,为其决策提供科学的参考。经济测算与方案规划相结合,可相辅相成,通过修整及优化达到项目方案最优及盈利最大化。

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