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区域化升级

  • 首先对区域本体进行分析,明确扼制区域发展的主要原因,同时对区域升级改造中不能确定的性质、定位、开发时序及开发体量等问题,我司借鉴国内乃至世界上知名成功转型案例,结合区域目前现状及未来发展预期,对特定区域产业结构升级的定性、定位、定序、定量问题进行量化分析,并对调改后方案进行意向性建议。

    1.区域本体分析,明确扼制区域发展原因

  • 对待改造区域的区位、资源、交通、配套等相关因素进行分析,明确区域目前现状及存在问题;同时针对其经济发展、产业结构等方面进行剖析,总结其经济目前发展的短板。本体分析与经济分析相结合,明确目前扼制区域升级的主要原因。
  • 我司在2010年主导的青岛市四方区w66利来官网业发展战略研究工作中,通过结合其本体分析及经济结构,我司认为落后的、分布不均的各项市政配套,以及经济发展严重依赖的第二产业的没落,成为制约四方区经济转型发展的重要原因。

    2.借鉴成功案例经验,总结区域升级突破口,明确发展定位

  • 在明确了区域升级的瓶颈之后,可借鉴全国乃至世界上知名成功转型案例,总结归纳其转型突破点及转型方向,为本区域的升级改造提供案例借鉴。
  • 通过对德国鲁尔、英国谢菲尔德以及武汉汉正街工业园的成功转型案例的分析,我司认为通过调整产业结构、升级现有产业、构建产业集群以及转换都市服务业功能等为可借鉴的成功经验。故建议四方区以以上四种方面并举的发展规划,全面突破发展瓶颈,从而明确其发展定位。

    3.区域发展量化分析

  • 在明确了发展定位及方向之后,就需要对区域未来的经济、w66利来官网、人口、环境、土地等数据进行预测,来明确升级改造对区域经济及结构的推动作用,以及是否符合并满足投资方对其要求及期望。
  • 我司通过灰色预测法、趋势外推法、综合评估法、线性回归预测、线性规划统计、综合增长率模型以及Logistic模型等统计方法,对四方区升级改造后的经济、w66利来官网开发投资、人口规模、环境改善以及土地利用等方面进行了详细预测;根据人口规模对土地开发进行量化,预测结果符合发展规律,同时满足四方区政府对其发展要求。

    4.明确各类物业开发体量

  • 在总体经济及其他相关数据预测都符合预期的前提下,对具体的w66利来官网市场发展进行细化。其中,分别对住宅、商业、写字楼等几种物业形态未来需增设的体量进行明确。
  • 我司根据平均坪效值对商业体量进行预测,根据商业饱和度对商业规模进行验证;根据人口数量对住宅开发体量进行预测;根据人口数量及第三产业发展目标推算写字楼未来需求量。

    5.各类物业开发初步建议

  • 在对区域整体经济以及大环境预测、各类物业形态推算开发体量之后,需对于区域内产业定性、定位、定序、定量进行相关的意向性建议。
  • 我司利用网格分析法,通过分析环境、交通、配套、规划等因素对地块价值影响,对区域土地进行分级,构建评价地块价值的指标体系。从而针对性的对于具体开发物业类型及其区位进行科学合理地建议。

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